Como Funciona a Ação de Cobrança de Aluguel no Juizado Especial Segundo o Novo CPC

✅ A ação de cobrança de aluguel no Juizado Especial, pelo Novo CPC, é rápida, simples e busca resolver conflitos com eficiência e baixo custo.

A ação de cobrança de aluguel no Juizado Especial é um procedimento judicial utilizado para receber valores devidos referentes a aluguéis atrasados. Segundo o Novo Código de Processo Civil (CPC) de 2015, essa ação possui trâmites simplificados, voltados para a celeridade e menor formalismo, adequando-se ao perfil dos Juizados Especiais Cíveis, cuja competência abrange causas de até 40 salários mínimos, valor que normalmente abrange aluguéis residenciais e comerciais de menor valor.

Este artigo detalhará como funciona essa ação, destacando os aspectos processuais mais importantes conforme o Novo CPC e as regras específicas dos Juizados Especiais. Abordaremos os requisitos para ajuizamento da ação, os documentos essenciais, o procedimento simplificado adotado, as particularidades do contraditório e da ampla defesa, além das consequências para o locatário em caso de inadimplência. Também serão apresentadas dicas para locadores e locatários sobre como conduzir esse processo da forma mais eficaz possível, garantindo rapidez e segurança jurídica na cobrança dos aluguéis em atraso.

1. Competência e Limite de Valor

O Juizado Especial Cível é competente para julgar ações de cobrança de aluguéis cujo valor não ultrapasse 40 salários mínimos, conforme regra geral prevista no artigo 3º da Lei nº 9.099/1995, que regula os Juizados Especiais. Dentro desse limite, o procedimento é mais célere e menos burocrático que o processo comum.

2. Procedimento Simplificado Conforme o Novo CPC

O Novo CPC trouxe algumas inovações que afetam o procedimento no Juizado Especial:

• Início da ação: O locador deve apresentar uma petição inicial simples, contendo a indicação do contrato de locação e a planilha de cálculo dos aluguéis não pagos;
• Citação: O réu (locatário) é citado para pagar a dívida em 15 dias ou apresentar defesa;
• Procedimento Oral: Há preferência por conciliação e audiência única, que objetiva uma solução rápida;
• Provas: Embora simplificado, o juiz pode aceitar documentos, testemunhas e outros elementos que comprovem o débito;
• Sentença: Pode ser proferida logo após a audiência se não houver acordo; o vencido pode recorrer em instância superior.

3. Documentos Necessários

• Cópia do contrato de locação;
• Comprovantes dos pagamentos anteriores;
• Planilha detalhada dos aluguéis atrasados;
• Notificações extrajudiciais enviadas ao locatário (recomendado);
• Documento de identificação do autor da ação.

4. Recomendações para Efetividade da Cobrança

• Utilize notificação extrajudicial antes do ajuizamento para evitar a ação judicial;
• Seja claro e objetivo na planilha de débitos para facilitar o entendimento do juiz e do locatário;
• Procure uma audiência conciliatória pois é mais rápida e pode resolver o conflito sem necessidade de sentença;
• Esteja preparado para apresentar provas que demonstrem o atraso e a tentativa de cobrança amigável;
• Considere o valor da causa e o limite do Juizado para decidir se deve ajuizar no Juizado Especial ou na Vara Cível comum.

5. Impacto do Novo CPC no Juizado Especial para Cobrança de Aluguéis

O Novo CPC reforça a importância da conciliação prévia e durante a audiência, o que facilita acordos rápidos, evitando a morosidade judicial, além de melhorar a transparência nas cobranças. Além disso, o CPC atual valoriza a economia processual e o julgamento imediato da lide quando possível, tornando o procedimento ideal para ações de cobrança de aluguel em valores compatíveis.

Passo a Passo para Protocolar uma Ação de Cobrança de Aluguel

Protocolar uma ação de cobrança de aluguel no Juizado Especial exige atenção a detalhes importantes para garantir que o processo seja iniciado corretamente e com maior chance de sucesso. A seguir, detalhamos um guia prático e efetivo para você entender como proceder.

1. Reunir Documentação Essencial

Antes de tudo, é fundamental organizar toda a documentação que comprove a existência da dívida. Entre os principais documentos, destacam-se:

• Contrato de locação formalizado, que contenha cláusulas claras sobre aluguel, prazo e reajustes;
• Comprovantes de pagamento anteriores, para demonstrar histórico de adimplemento ou inadimplência;
• Notificações enviadas ao inquilino solicitando o pagamento em atraso;
• Extratos bancários ou recibos que evidenciem o não pagamento dos valores alugados.

Esses documentos são a base para fundamentar sua ação e evitar indeferimentos.

2. Redigir a Petição Inicial

A petição inicial deve ser clara, objetiva e conter:

1. Qualificação das partes: nome, CPF/CNPJ e endereço do locador (autor) e do locatário (réu);
2. Descrição detalhada do contrato, incluindo valor do aluguel, período em atraso e reajustes;
3. Valor atualizado da dívida, com discriminação dos valores em aberto;
4. Pedidos explícitos, como o pagamento da dívida, acréscimos legais e, se for o caso, despejo;
5. Fundamentação jurídica, citando o Novo CPC e as leis que regem o aluguel;
6. Provas anexadas, que comprovem a dívida e os fatos alegados.

Uma petição mal elaborada pode atrasar o processo ou até resultar em rejeição do pedido.

3. Protocolo no Juizado Especial Cível

Com a petição pronta e os documentos anexados, o próximo passo é protocolar a ação no Juizado Especial Cível da sua região. Importante lembrar:

• O valor da causa deve ser até 40 salários mínimos para ser aceito no Juizado Especial;
• Protocolar preferencialmente pessoalmente ou, quando disponível, pelo sistema eletrônico do tribunal;
• Verificar possíveis taxas ou custas judiciárias, embora no Juizado Especial muitas sejam isentas ou reduzidas;
• Guardar o comprovante de protocolo para acompanhamento do processo.

Dica prática: Utilize modelos de petição disponíveis em órgãos oficiais para garantir que todos os requisitos formais sejam cumpridos.

4. Acompanhamento do Processo

Após o protocolo, o processo será distribuído e encaminhado para audiência de conciliação. Algumas orientações:

• Compareça à audiência, pois a conciliação é uma etapa essencial para resolução rápida e menos onerosa;
• Esteja preparado para apresentar argumentos claros e, se possível, negocie para receber os valores de forma parcelada;
• Caso não haja acordo, o processo segue para julgamento, e serão analisadas as provas e documentos apresentados;
• Acompanhe constantemente o andamento pelo site do tribunal ou junto ao cartório do Juizado.

Exemplo Prático

Imagine um locador com atraso de três meses de aluguel no valor de R$ 1.200,00 cada mês. Ele deverá:

• Reunir contrato, comprovantes e notificações;
• Atualizar o débito para incluir juros e correção monetária conforme previsto em contrato;
• Elaborar a petição detalhando o valor atualizado, por exemplo, R$ 3.900,00;
• Protocolar a ação no Juizado Especial e comparecer à audiência para tentar um acordo.

Tabela Comparativa: Juizado Especial versus Vara Comum para Cobrança de Aluguel

Portanto, o Juizado Especial é ideal para quem busca uma solução rápida e eficiente para a cobrança de aluguéis em atraso.

Perguntas Frequentes

O que é a ação de cobrança de aluguel?

É uma medida judicial para exigir o pagamento de aluguéis em atraso, visando proteger os direitos do locador.

Quando devo recorrer ao Juizado Especial para cobrar aluguel?

Quando o valor da dívida não ultrapassa 40 salários mínimos e se busca uma solução rápida e simplificada.

Quais são os passos para entrar com essa ação?

Apresentar a petição inicial com documentos, aguardar a audiência de conciliação e, se necessário, prosseguir com a fase de julgamento.

Como o Novo CPC impacta essa ação no Juizado Especial?

O Novo CPC trouxe procedimentos mais céleres e flexíveis, facilitando a conciliação e o julgamento simplificado.

Posso ser representado por advogado na ação de cobrança no Juizado Especial?

Sim, é opcional para causas até 20 salários mínimos, mas obrigatório para valores maiores.

Qual o prazo para o locador receber o valor cobrado?

Depende do andamento processual, mas geralmente o Juizado busca resolver em até 90 dias.

Pontos-chave da Ação de Cobrança de Aluguel no Juizado Especial Segundo o Novo CPC

• Competência: Juizados Especiais Cíveis para causas até 40 salários mínimos.
• Legitimidade: Locador (autor) contra o locatário (réu) inadimplente.
• Documentação necessária: Contrato de aluguel, comprovantes de inadimplência, documentos pessoais.
• Procedimento: Petição inicial → Audiência de conciliação → Instrução e julgamento.
• Conciliação: Fase prioritária para tentar acordo antes do julgamento.
• Prova: Documentos, recibos e, se necessário, testemunhas.
• Pedido: Cobrança do valor devido, possivelmente juros e correção.
• Custas processuais: Reduzidas e facilitadas no Juizado Especial.
• Recursos: Limitados para garantir celeridade.
• Execução: Após sentença, possibilidade de penhora para garantir pagamento.
• Rito do Novo CPC: Simplificado, buscando efetividade e rapidez na solução.

Deixe seus comentários e compartilhe suas dúvidas. Não deixe de conferir nossos outros artigos sobre Direito Imobiliário e processos judiciais para ampliar seu conhecimento!